La Transmisión de Amarres o Puntos de Atraque en el Puerto de Sotogrande

Conviene tener en consideración 2 factores de especial importancia a la hora de transmitir o adquirir un amarre o punto de atraque; en primer lugar, que toda transmisión de un Amare o Punto de Atraque se encuentra sometida a una Concesión Administrativa, y en segundo lugar, que estas operaciones se enmarcan dentro de las llamadas “Cesiones de Derechos de Uso y Disfrute Preferentes”. Profundizando en el primero de los 2 aspectos y de conformidad con lo establecido en la Ley 55/1969 de 26 de Abril sobre Puertos Deportivos y en su Reglamento de 26 de Septiembre de 1980, corresponden al Estado, las competencias para el otorgamiento de Concesiones Administrativas relativas a Puntos de Atraque o Amarres en Puertos Deportivos en Andalucía. Ello no obstante y sin perjuicio de lo anterior, por virtud del Real Decreto 3137/1983, de 25 de Agosto, sobre traspaso de funciones y servicios del Estado a Andalucía en materia de Puertos, dichas competencias fueron transferidas a nuestra Comunidad Autónoma.

En particular y por cuanto concierne al Puerto de Sotogrande, el otorgamiento de la Concesión Administrativa consta regulado en la Resolución de 10 de Septiembre de 1982, de la Dirección General de Puertos y Costas, por la que se hace público el Acuerdo del Consejo de Ministros de 23 de Julio de 1982. En dicha Resolución se establece que la entidad concesionaria, Puerto Deportivo Sotogrande SA, está facultada para ceder el uso y disfrute de las obras individualizadas de los puntos de atraque, con los plazos y limitaciones de la concesión en la forma establecida en el Reglamento, las cuales podrán ser objeto de segregaciones y cesiones sucesivas, asumiendo la Entidad Concesionaria Puerto Deportivo Sotogrande SA ante la Administración, la totalidad los derechos y obligaciones derivadas de la mimsa, siendo requisito indispensable solicitar la preceptiva autorización a la Entidad Puerto Deportivo Sotogrande SA para las sucesivas cesiones de uso y disfrute de amarres o puntos de atraque.

De lo anteriormente expuesto se desprende como presupuesto básico para dar comienzo al inicio de la transmisión, la obligación de solicitar a la entidad Puerto Deportivo Sotogrande SA, la correspondiente autorización. La solicitud de la autorización habrá de contener expresamente los datos identificativos de las partes, en este caso, cedente y cesionario, así como la identificación del (amarre o punto de atraque) objeto de la transmisión.

De forma paralela a la presentación de la solicitud de la autorización de cesión de uso y disfrute de amarres o puntos de atraque, es aconsejable consultar el Registro de la Propiedad de San Roque, para determinar cuál es la situación real de la finca al objeto de conocer si sobre la misma recaen, cargas o gravámenes de cualquier clase, evitando así desafortunadas sorpresas de última hora.

No menos importante resulta que antes de formalizar la compra estudiemos el contenido de los derechos y obligaciones que conllevan la tenencia del amarre, los cuales habrán de constar expresamente en el contrato de cesión suscrito entre el concesionario y el amarrista, y que deberán ser conformes con el reglamento de explotación y uso de la marina. Entre los derechos es muy importante saber si existe la posibilidad de que el amarre se pueda alquilar o prestar a terceros, así como conocer las limitaciones de su transmisión, también será importante conocer las tolerancias en la eslora y manga del barco que los ocupe. De entre las obligaciones, la más importante es sin duda el pago de los gastos de mantenimiento y servicios.

Por otro lado y de conformidad con lo expresamente dispuesto en el artículo 39 de la Ley 21/2007 de 18 de diciembre, de Régimen Jurídico y Económico de los Puertos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, es obligatorio formular una segunda solicitud de autorización, esta vez a la Agencia Pública de Puertos de Andalucía, poniendo en conocimiento de éste organismo los particulares relacionados con esta nueva transmisión, haciendo constar en la solicitud los datos identificativos de la finca objeto de la transmisión, la identidad de las partes intervinientes; cedente y del cesionario, y finalmente el precio de la transmisión. Conviene también adjuntar una copia simple del contrato privado suscrito entre las partes que posteriormente se firmará ante notario con efectos erga omnes.

El expediente administrativo iniciado con esta segunda solicitud de autorización a la Agencia Pública de Puertos de Andalucía finalizará con la resolución estimatoria o desestimatoria de la solicitud de autorización de la transmisión del derecho de uso preferente solicitada. Las razones por cuya virtud Agencia podrá denegar la autorización en el plazo de tres meses normalmente vienen determinadas por que la Administración considere que el contrato pudiera implicar un deterioro del dominio público, un menoscabo en la prestación de los servicios portuarios, o un incumplimiento del título concesional.

Una vez la Agencia Pública de Puerto de Andalucía resuelva favorablemente la solicitud de autorización, las partes podrán elevar a público el contrato privado de cesión de Derechos de Uso y Disfrute Preferente, este presupuesto constituye un requisito esencial toda vez que la Ley 21/2007 de 18 de diciembre, de Régimen Jurídico y Económico de los Puertos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, establece la obligación de formalizar los contratos de cesión de elementos portuarios en pública escritura, con la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión y de los nuevos titulares.

En cuanto a la tributación de este negocio jurídico es diferente para cada una de las partes intervinientes, así respecto del adquirente, la transmisión estará sujeta a IVA, o a ITP, dependiendo de la naturaleza del vendedor o transmitente; así si el vendedor es persona jurídica, la operación estará sujeta a IVA al tipo general. En cambio, si el vendedor es una persona física está sujeta a ITP.

Respecto del transmitente, y en función de si nos encontramos ante una persona física o jurídica, tributará según los rendimientos obtenidos de la transmisión. Para el caso de que el vendedor sea no residente se devengará el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, debiendo aplicar el comprador una retención equivalente al 3% del precio de transmisión y presentar la preceptiva autoliquidación de ingreso a través del modelo 211.

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